电气配线注意事项

上海1933老厂坊

“城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。”中国房地产业协会副会长、，在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。

CBD老楼宇，逝去的芳华该如何挽留？

很多城市核心区存在着这么一类楼宇“一流地段、二流租户、三流硬件”，见证了CBD的发展，同时也面临着被CBD淘汰的危机。对于一个城市核心商务区的价值挖掘将逐渐从可开发地块向这些潜在价值楼宇转变。

静看沧海桑田，

老旧标志建筑诉说昔日海派情怀

那些见证了上海国际大都市发展历程的楼宇，每一栋都在向看客们诉说着上海在成为国际大都市的道路上所经历的艰辛。故事每天都在述说，但楼宇已经老去，如何拯救这些“有故事、有情怀”的楼，如何让这些楼宇焕发活力重新成为CBD的焦点，这不仅仅是政府关心的问题，也是业主和租户所共同关心的问题。

南京西路的一个时代地标，锦沧文华大酒店

锦沧文华大酒店于1990年开业，拥有各类客房514间和各式餐厅酒吧、宴会厅、会议室、健身中心、室内游泳池、水疗中心、商务中心等配套服务设施，是上海最早的五星级酒店之一。

酒店是一幢30层高的建筑，坐落于南京西路1225号，毗邻上海展览中心、上海商城、恒隆广场，地段位置十分优越。

在沧州饭店原址建成的锦沧文华大酒店，由三家著名饭店的名字组合而成：锦江饭店、沧州饭店和新加坡文华酒店。解放后，沧州饭店一度为解放军南京军区招待所。

1986年，沧州饭店老建筑被拆除，几年后，五星级的锦沧文华大酒店拔地而起。如今，沧州饭店几乎被人遗忘，数十年的历史风云，最终浓缩为一个字：“沧”。

80年代初，沧州饭店老建筑拆掉后留下的空地

当时还尚未建造锦沧文华大酒店

锦沧文华酒店承载了一代人上海人的集体记忆，可以说见证了上海改革开放的全过程。项目于2016年下半年正式开始整体改造施工，功能或转变为商用写字楼。施工牌显示，整个楼宇改建工程建筑面积71449.86平方米，将持续到2018年10月。

老楼的黄金地段价值仍值得挖掘

老旧楼宇所拥有的地段价值和人文情怀是其更新价值重塑的重要杠杆，因此如何理解老楼在黄金区位的地段价值，就成了挖掘楼宇价值的根本所在。

世界贸易大厦CBD核心位置，是黄浦区的地标性建筑，地理位置优越。项目总体量约69,000平方米。

交通便利，紧邻4条地铁线（2、10号线南京东路站，1、。周边的生活及商业配套设施丰富。

2015年，城市地产收购位于市中心黄金地段的“世界贸易大厦”，稀缺性收购，标志性重建开启。

风格更具现代感

四方散落的产权，

阻碍了更新改造的意见统一

很多老旧楼宇都经历过被散售的阶段，因此大部分都存在产权分散在小业主手上的问题。这一问题往往成为楼宇改造升级的最大阻碍，如何解决好非单一产权楼宇在改造方面的意见统一问题就变得越发重要了。

老楼换新衣，成本需控制

老旧楼宇改造不同于新建项目，在成本预计和实际控制方面都存在一定的难度，如何在合理的租金回报区间条件下，去有效控制改造成本和运营成本，是决定项目成功与否的重要因素。

层高是关键，

不同要求，不同套路巧化解。

如果改造楼宇原本的功能就是办公，那么按现有办公市场的层高要求来衡量可能存在一定的差距，但这些楼宇大都能够通过改造实现层高提升；如果改造楼宇原本不是办公功能，而是诸如酒店、公寓类的功能（很大一部分楼宇属于此类），由于原层高较低，因此层高的优化空间相对有限。

“1933老场坊”位于上海市中心虹口区沙泾路10号。距外滩1.2km，离北外滩0.9km。这座远东地区最大、最先进的宰牲场于2002年完全停产，逐渐被弃置，直至2006年开始翻新。

2006年8月1日，上海创意产业投资有限公司和上海锦江国际工业发展有限公司签订租赁协议，将这个原上海市政厅运营的宰牲场租赁出去，从而开始了1933创意产业集聚区的建设。此次恢复重建花费了人民币一亿元。

该建筑的新功能定位为由原来的工业建筑更新为一个时尚空间，其包含了奢侈品中心、知识产权交易体验中心、人文历史博物馆、影视拍摄基地、男士体验中心、创意产业推广中心等功能。以及与此相关的休闲场所，如酒吧、咖啡厅等，但原则上不引进大型餐饮等人流物流较大的业态，以避免大人流对老建筑的压力。

“上海1933老场坊”的改造保留了上海旧工业历史元素，并成为了闲置国有资产的优秀改造范例。自项目经历重新定位改造完成后，上海1933完成了从弃置厂房到上海文化及创意中心和国家工业旅游示范点的转变，成为了上海新地标之一。在这个项目中，准确的规划再定位使这座历史建筑重焕生机。

戴德梁行在积累和分析了众多具有改造问题的项目后，特别针对功能变化型改造项目的提升问题，总结出了一些行之有效的措施和方案。无论通过物理还是视觉手段，对于老旧楼宇的改造都需要根据目标租户的实际需求进行调整，并提出科学有效的建议。

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